【本地新聞】
很明顯，新冠肺炎的爆發已經對美國甚至全球經濟產生了重大的影響。地產市場也將無法擺脫疫情的衝擊，但是情況可能比很多人預計的要樂觀。目前的數據顯示，每週申請失業救濟的人數已經創出新高，這將對家庭收入和消費者信心帶來壓力。即使房貸利率已經下跌，潛在買家由於被困在家，很可能也無法好好利用這個降低成本的機會。不少人對金融海嘯期間遭受的慘重損失仍然記憶猶新，因此而擔心房市受這次疫情的影響會走出相同的行情。不過今非昔比，這次地產市場很可能會按照完全不同的劇本演變。 2008-2009年的經濟衰退是由地產市場的下跌開始，而這次則有可能由地產市場引領我們走出危機。 地產市場的昨天和今天 房價沒有虛高 下圖顯示房屋購買力（藍線）和房價中位數（綠線）從2000年到2020年1月的走勢。如果房屋定價合理，購買力應該持平或者超越房價中位數。房價只有在2005至2007年間高於房屋購買力，顯示房價虛高而形成泡沫。目前房屋購買力是房價中位數的將近兩倍，這使得市場可以在即將到來的衰退中經受得了風浪。
房屋淨值位於歷史高位
在家庭負債和收入比創出40年新低的大背景下，近年的地產市道並非如以往一樣，由寬鬆的借貸標準，低質量的房貸以及負債累累的買家所推動。在金融海嘯期間，相當多的屋主雖然擁有房子，但是貸款過高而並沒有多少淨值。在失業潮的推動下，當年的房地產危機就一發不可收拾了。如今的屋主跟當年不可同日而語，他們的房子很多都有可觀的淨值，更能抵禦房價的波動。 房屋供不應求 與金融海嘯時房屋的供過於求不同，目前的地產市場顯然供不應求。事實上，從2009年起，房屋需求一直超過供應。 2018年是我們掌握的全年數據中最新的一年。當年共有120萬個家庭組成，而房屋供應只有86萬個單位，缺口達34萬個單位。而情況在2009年之前剛好相反，房屋供應遠遠超出需求。日後一旦疫情結束，房屋供應的緊張局面將有助於經濟復甦。歷史證明，以往經濟多次衰退，之後都是在房地產的推動下重新起步的。受影響較少的消費者將更積極地買賣房地產，從而帶動其他行業。 地產市場何去何從 在疫情的陰霾下，服務行業尤其是酒店業，零售和休閒行業首當其沖地受最大的影響。這些行業的從業人員有超過1億3千萬人，佔非農業就業職位的86%，因此失業的影響範圍無疑是廣泛的。由於消費者信心和勞動力市場同時受損，地產市場也不可能完好無損地渡過這次的難關。但是我們需要看到，在這次由公共健康問題引發的經濟危機之中，地產市場是受害者而不是導火線。 歷史不會簡單的重複，這次的地產市場也很可能會走出與金融海嘯完全不同的行情。 Michael Zeng EVOLVE REALTY c: 702.217.4017 o: 702.888.3337 f: 702.964.1438 e: michaelzengRE@aol.com
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